Investire nel mattone o in Borsa: dove mettere i risparmi di una vita in un’Italia a bassa crescita?

Per generazioni di italiani, la risposta alla domanda “dove metto i miei risparmi?” è stata una sola, quasi un dogma: nel mattone. La casa di proprietà, magari un secondo immobile da affittare, è sempre stata vista come il “bene rifugio” per eccellenza, un pilastro solido su cui costruire il futuro della propria famiglia. Questa convinzione, radicata nell’esperienza dei nostri genitori e nonni che hanno vissuto il boom economico, poggia su un’idea di sicurezza e tangibilità che il mondo volatile della finanza sembra non poter offrire.

Tuttavia, il contesto economico italiano è radicalmente cambiato. Un’era di bassa crescita, una pressione fiscale crescente sugli immobili e un’inflazione che erode silenziosamente il potere d’acquisto hanno incrinato le fondamenta di questa antica certezza. E se la vera chiave per la sicurezza finanziaria non fosse più la solidità dei mattoni, ma la liquidità e l’efficienza fiscale degli strumenti finanziari? Se l’illusione di controllo data da un immobile nascondesse costi, rischi e oneri di gestione che ne azzerano, o quasi, la redditività?

Questo articolo non si limiterà a un generico confronto, ma adotterà la prospettiva di un consulente patrimoniale: analizzeremo i numeri reali, smaschereremo i costi nascosti e confronteremo il rendimento netto di un affitto con quello di alternative finanziarie accessibili a tutti. L’obiettivo è fornire un quadro oggettivo per prendere una decisione informata, superando i luoghi comuni e guardando alla realtà dei fatti. Esploreremo insieme perché l’investimento immobiliare non è più quello di una volta, come calcolarne il vero profitto e quando la Borsa può offrire, paradossalmente, sonni più tranquilli.

Per guidarvi in questa analisi, abbiamo strutturato il percorso in capitoli chiari, ciascuno dedicato a un aspetto cruciale del confronto tra mattone e mercati finanziari. Di seguito, il sommario degli argomenti che affronteremo.

Sommario: Analisi comparativa tra investimento immobiliare e finanziario in Italia

• Perché la casa non è più un “investimento sicuro” come negli anni ’80 se consideri l’inflazione?
• Come calcolare il vero rendimento di un affitto sottraendo IMU, cedolare, manutenzione e sfitto?
• Titoli di Stato al 4% o affitto di un bilocale: quale opzione ti fa dormire sonni più tranquilli?
• L’errore di immobilizzare tutto il capitale in case che potresti non riuscire a vendere quando serve liquidità
• Quando conviene comprare casa all’estero o in un’altra città invece che sotto casa?
• Nuda proprietà o ipoteca inversa bancaria: quale soluzione lascia meno debiti agli eredi?
• Quando vendere un’opera d’arte: i segnali che la quotazione dell’artista ha raggiunto il picco
• Conviene vendere la nuda proprietà della casa per integrarsi la pensione restandoci a vivere?

Perché la casa non è più un “investimento sicuro” come negli anni ’80 se consideri l’inflazione?

Il concetto di “casa come bene rifugio” è un’eredità del boom economico, un’epoca di forte crescita e inflazione galoppante in cui gli immobili proteggevano e aumentavano il loro valore reale. Oggi, lo scenario è opposto. Dal picco del 2007-2008, il mercato immobiliare italiano non si è mai veramente ripreso. Al contrario, se si depurano i prezzi nominali dall’effetto dell’inflazione, emerge una realtà sconfortante: secondo dati Nomisma, il mercato residenziale italiano ha visto quasi il 50% del suo valore reale svanire. Questo significa che, sebbene il prezzo di vendita di una casa possa sembrare stabile o in lieve aumento, il suo potere d’acquisto reale è crollato.

A questa erosione silenziosa si aggiungono nuove e onerose sfide. La direttiva europea sulle “case green”, ad esempio, imporrà costosi lavori di riqualificazione energetica per milioni di edifici. Entro il 2033, tutti gli immobili residenziali dovranno raggiungere almeno la classe energetica D. Gli immobili meno efficienti, che oggi valgono già il 29% in meno, diventeranno un fardello, richiedendo investimenti significativi che andranno a erodere ulteriormente qualsiasi potenziale plusvalenza. In questo nuovo contesto, considerare l’immobile un investimento “sicuro” significa ignorare le forze macroeconomiche e normative che ne stanno sistematicamente minando il valore.

Come calcolare il vero rendimento di un affitto sottraendo IMU, cedolare, manutenzione e sfitto?

Uno degli errori più comuni commessi dall’investitore immobiliare “tradizionale” è calcolare la redditività in modo superficiale. Spesso ci si limita a confrontare il canone di locazione annuo con il prezzo d’acquisto, ottenendo un “rendimento lordo” che appare allettante ma è profondamente ingannevole. Il rendimento reale netto, l’unico dato che conta, emerge solo dopo aver sottratto una lunga lista di costi, tasse e rischi.

Il primo grande capitolo di spesa è la tassazione. Anche optando per il regime agevolato della cedolare secca, si parla di un’aliquota del 21% (o 10% per i canoni concordati) che incide direttamente sul reddito percepito. A questa si aggiunge l’IMU sulla seconda casa, un’imposta patrimoniale il cui importo varia significativamente da comune a comune. Ma i costi non finiscono qui. Bisogna considerare le spese di manutenzione straordinaria (si consiglia di accantonare almeno l’1% del valore dell’immobile ogni anno), i costi di agenzia per la ricerca di nuovi inquilini e, soprattutto, il rischio di sfitto o morosità. Basta un cambio di inquilino che richiede 2-3 mesi per trovare un sostituto, o un inquilino che smette di pagare, per azzerare la redditività di un intero anno.

Calcolare il vero rendimento richiede quindi un approccio analitico e prudente, molto lontano dall’ottimismo di un calcolo “sulla carta”.

Titoli di Stato al 4% o affitto di un bilocale: quale opzione ti fa dormire sonni più tranquilli?

Mettiamo a confronto diretto le due opzioni, usando la lente del rendimento netto e della tranquillità gestionale. Immaginiamo di avere un capitale da investire che ci permette di acquistare un bilocale che genera un affitto con un rendimento lordo del 4%. Dall’altra parte, abbiamo un BTP (Buono del Tesoro Poliennale) che offre una cedola simile, ad esempio del 3,76% lordo. A prima vista, l’immobile sembra più redditizio. Ma è davvero così?

La prima, cruciale differenza è la tassazione. Sui rendimenti dei Titoli di Stato italiani si applica un’aliquota agevolata del 12,5%. Sui redditi da locazione, anche con la cedolare secca, l’aliquota è del 21%. Questo significa che, a parità di rendimento lordo, il netto è intrinsecamente più alto per il BTP. Come evidenzia un’analisi sulla tassazione delle rendite finanziarie, su 1.000€ di guadagno lordo, un BTP lascia in tasca 875€ netti, mentre un affitto con cedolare secca solo 790€, senza contare tutti gli altri costi immobiliari.

Il confronto diventa ancora più netto se introduciamo il fattore “tranquillità”. Come sottolinea Alessandro Lombardo, Direttore commerciale del Gruppo Gabetti:

Il BTP è totalmente passivo e garantito dallo Stato, mentre l’immobile offre un’illusione di controllo ma richiede gestione attiva e fronteggia rischi concreti.

– Alessandro Lombardo, Direttore commerciale Gruppo Gabetti

Un BTP non chiama di notte perché si è rotto un tubo, non smette di pagare la “cedola” e non richiede mesi per essere liquidato. Offre un flusso di cassa prevedibile, garantito dallo Stato italiano, con zero oneri di gestione. L’immobile, al contrario, è un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con rischi operativi non trascurabili.

*Il rendimento netto dell’affitto non include IMU, manutenzione e sfitto, che lo ridurrebbero ulteriormente.

L’errore di immobilizzare tutto il capitale in case che potresti non riuscire a vendere quando serve liquidità

Uno dei rischi più sottovalutati dell’investimento immobiliare è la sua profonda illiquidità. A differenza di un’azione o di un’obbligazione, che possono essere vendute in pochi secondi con un click, un immobile richiede mesi, a volte anni, per essere trasformato in denaro contante. Questo “capitale congelato” rappresenta un enorme costo opportunità e un rischio significativo. Se si presenta un’emergenza o un’opportunità di investimento irripetibile, chi ha tutti i suoi risparmi immobilizzati nel mattone si trova con le mani legate.

I tempi di vendita in Italia accentuano questo problema. Se a Milano possono bastare 3-4 mesi per vendere un appartamento, i tempi medi di vendita, secondo i dati sul mercato immobiliare italiano 2024, si allungano a 10-12 mesi nel Centro-Sud e nelle aree meno dinamiche. Durante tutto questo periodo, l’immobile continua a generare costi (IMU, condominio) senza produrre reddito. Per accelerare la vendita, spesso l’unica soluzione è accettare un prezzo significativamente più basso di quello di mercato, realizzando una perdita.

L’errore strategico fondamentale è concentrare l’intero patrimonio in un’unica classe di asset così illiquida. La diversificazione non è un concetto astratto per esperti di finanza, ma una regola aurea di buon senso: distribuire il rischio su diversi tipi di investimento (immobili, azioni, obbligazioni) permette di avere sempre una parte del patrimonio facilmente liquidabile per far fronte a qualsiasi necessità.

Quando conviene comprare casa all’estero o in un’altra città invece che sotto casa?

L’istinto dell’investitore immobiliare italiano è spesso quello di comprare “sotto casa”, in un’area che conosce bene e che può controllare facilmente. Sebbene questa logica abbia i suoi vantaggi, può anche portare a una pericolosa concentrazione del rischio in un unico micro-mercato. La diversificazione geografica, anche all’interno del settore immobiliare, è una strategia prudente per ridurre la dipendenza dalle sorti economiche di una singola città o regione.

Investire in un’altra città italiana può avere senso quando si individuano mercati con dinamiche più favorevoli. Ad esempio, città universitarie come Bologna e Padova presentano una domanda costante e robusta di affitti per studenti. Questo mercato di nicchia offre rendimenti stabili e un rischio di sfitto inferiore rispetto al mercato residenziale tradizionale di una piccola provincia, che magari soffre di spopolamento o di una crisi industriale locale. L’investimento richiede uno studio del mercato di destinazione ma permette di accedere a opportunità di crescita non disponibili localmente.

Comprare all’estero aggiunge un ulteriore livello di diversificazione, esponendo il patrimonio a un’altra economia e a un’altra valuta. Paesi con regimi fiscali vantaggiosi (come le Canarie per i pensionati) o con mercati turistici dinamici possono offrire rendimenti interessanti. Tuttavia, questa scelta comporta una maggiore complessità gestionale e fiscale. È obbligatorio dichiarare l’immobile nel Quadro RW della dichiarazione dei redditi italiana e pagare l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero), pur potendo beneficiare delle convenzioni contro la doppia imposizione. La scelta deve quindi essere ponderata, bilanciando i potenziali rendimenti con i maggiori oneri burocratici.

Nuda proprietà o ipoteca inversa bancaria: quale soluzione lascia meno debiti agli eredi?

Per un pensionato che possiede la propria casa ma ha bisogno di liquidità per integrare il reddito, la vendita della nuda proprietà e il prestito vitalizio ipotecario (PVI) sono due opzioni spesso considerate. Sebbene entrambe permettano di ottenere denaro continuando a vivere nell’immobile, le conseguenze per gli eredi sono diametralmente opposte. La domanda fondamentale è: quale delle due soluzioni evita di lasciare un’eredità di debiti?

La vendita della nuda proprietà è una scelta netta e definitiva. Il proprietario vende l’immobile a un prezzo scontato, incassa subito la somma pattuita e mantiene il diritto di usufrutto a vita. Alla sua morte, l’usufrutto si estingue e l’acquirente diventa pieno proprietario. Per gli eredi, il risultato è semplice: non ereditano l’immobile, ma non ereditano neanche alcun debito ad esso collegato. La questione patrimoniale è chiusa al momento della vendita.

Il Prestito Vitalizio Ipotecario (PVI), o ipoteca inversa, è invece un finanziamento. La banca eroga una somma (tipicamente una frazione del valore dell’immobile) e iscrive un’ipoteca sulla casa. Il proprietario non rimborsa nulla finché è in vita, ma sul prestito si accumulano interessi composti a tassi spesso elevati. Alla sua morte, gli eredi si trovano di fronte a una scelta complessa: rimborsare in un’unica soluzione il capitale e tutti gli interessi maturati per riscattare la casa, oppure lasciare che la banca venda l’immobile per soddisfarsi. Se il ricavato della vendita supera il debito, l’eccedenza va agli eredi; in caso contrario, il debito si estingue con la vendita. Il PVI, di fatto, trasferisce un problema finanziario complesso agli eredi in un momento emotivamente difficile.

Come afferma un esperto di diritto successorio in un’analisi della normativa:

La nuda proprietà è una scelta economicamente chiara e definitiva. Il PVI lascia agli eredi una decisione finanziaria complessa in un momento di lutto, potendo creare tensioni familiari.

– Esperto di diritto successorio, Analisi normativa L. 44/2015 sul Prestito Vitalizio Ipotecario

Dal punto di vista della protezione degli eredi, la nuda proprietà è indiscutibilmente la soluzione che lascia meno incognite e nessun debito.

Quando vendere un’opera d’arte: i segnali che la quotazione dell’artista ha raggiunto il picco

L’investimento in arte rappresenta una nicchia affascinante ma ad altissimo rischio, lontana dalla logica sia del mattone che della Borsa. A differenza di un immobile che genera affitti o di un’azione che paga dividendi, un’opera d’arte non produce alcun flusso di cassa. Il suo valore è puramente speculativo, legato alla reputazione dell’artista e alle dinamiche di un mercato opaco e poco regolamentato. Il tempismo nella vendita è tutto: vendere troppo presto significa perdere una potenziale plusvalenza; vendere troppo tardi significa veder svanire il valore accumulato.

Esistono alcuni segnali che possono indicare che la quotazione di un artista sta raggiungendo il suo picco. Riconoscerli è fondamentale per massimizzare il ritorno sull’investimento. Tra gli indicatori principali troviamo:

• Passaggio a una galleria “blue chip”: Quando un artista lascia la sua galleria nazionale per essere rappresentato da un colosso internazionale come Gagosian, Pace o David Zwirner, la sua visibilità e i suoi prezzi subiscono un’impennata.
• Mostre istituzionali e Biennali: La prima mostra personale in un museo prestigioso o la partecipazione a eventi come la Biennale di Venezia sono potenti validazioni che consacrano l’artista a livello critico e di mercato.
• Frenesia nelle aste: Un’improvvisa e vertiginosa crescita dei risultati in asta per opere simili, con prezzi che superano di gran lunga le stime massime, è un chiaro segnale di forte domanda speculativa.
• Copertura mediatica generalista: Quando un artista inizia a essere citato su testate non specializzate (quotidiani, riviste di lifestyle), significa che la sua fama ha superato la cerchia degli addetti ai lavori, raggiungendo il pubblico più ampio e, spesso, il picco di interesse.

Anche in questo settore, i costi nascosti sono un fattore cruciale. La vendita tramite casa d’aste comporta commissioni che possono arrivare al 15-25% del prezzo di realizzo, a cui si aggiunge la tassazione sulla plusvalenza. Per opere con più di 70 anni, inoltre, possono subentrare vincoli della Soprintendenza che complicano o impediscono la vendita all’estero, deprimendone il valore.

Conviene vendere la nuda proprietà della casa per integrarsi la pensione restandoci a vivere?

La vendita della nuda proprietà è una decisione drastica ma, in alcuni contesti, può rappresentare una soluzione finanziaria razionale. Per un pensionato che possiede un immobile di valore ma fatica ad arrivare a fine mese, trasformare questo patrimonio “congelato” in liquidità, senza dover traslocare, può migliorare drasticamente la qualità della vita. La convenienza di questa operazione dipende da due fattori principali: l’età del venditore e l’assenza di eredi a cui si desidera lasciare l’immobile.

Il prezzo di vendita della nuda proprietà è calcolato applicando un coefficiente al valore di mercato della piena proprietà. Questo coefficiente, stabilito da tabelle ministeriali, aumenta con l’età dell’usufruttuario. Secondo i coefficienti ufficiali del MEF, un venditore di 75 anni può incassare circa il 50-55% del valore dell’immobile, mentre a 85 anni la percentuale sale al 70-75%. Si tratta di somme importanti che possono garantire serenità per il resto della vita, coprendo spese mediche, assistenziali o semplicemente concedendosi qualche sfizio negato da una pensione bassa.

Tuttavia, è una scelta senza ritorno. Una volta venduta la nuda proprietà, si perde per sempre la titolarità dell’immobile, che non potrà più essere lasciato in eredità. È quindi una soluzione adatta a chi non ha eredi diretti o per chi ritiene più importante il proprio benessere attuale rispetto al patrimonio da trasmettere. Prima di compiere un passo così definitivo, è saggio esplorare alternative meno drastiche, qualora esistano:

• Affittare una stanza: Se le dimensioni della casa lo consentono, può generare un’entrata extra.
• Rinegoziare il mutuo: Se ne esiste uno, tassi più bassi possono liberare liquidità mensile.
• Considerare un prestito vitalizio ipotecario: Meno netto per gli eredi (come visto), ma un’alternativa.
• Valutare soluzioni di co-housing: Condividere l’abitazione con altre persone in cambio di un contributo economico o di assistenza.

La vendita della nuda proprietà, quindi, conviene quando c’è un reale bisogno di liquidità, un’età avanzata che garantisce un buon realizzo e la consapevolezza che si sta privilegiando il proprio presente rispetto all’eredità futura.

Questo percorso di analisi dimostra che non esistono risposte semplici. La scelta giusta dipende dalla propria situazione personale, propensione al rischio e obiettivi di vita. Per navigare queste decisioni complesse, il passo successivo consiste nell’ottenere un’analisi personalizzata e imparziale da un consulente patrimoniale indipendente.