Comprare casa su progetto a Milano o Roma: affare immobiliare o rischio di cantiere infinito?

L’idea di acquistare una casa su progetto a Milano o Roma accende l’immaginazione: un immobile nuovo, in classe energetica A, disegnato sui propri desideri e, spesso, a un prezzo vantaggioso rispetto al mercato del finito. È la promessa di un foglio bianco su cui disegnare il proprio futuro abitativo. Molti articoli si concentrano su questi benefici, suggerendo che basti scegliere le finiture per realizzare il sogno. Ma chi ha esperienza nel settore sa che sotto la superficie patinata dei rendering si nasconde un labirinto di rischi concreti.

Il timore più grande, quello che paralizza investitori e famiglie, è il “cantiere infinito”: un’impresa che fallisce a metà dell’opera, lasciando gli acquirenti con un pugno di acconti versati e una struttura incompleta. La realtà, purtroppo, non è lontana da questo incubo. La cronaca immobiliare è costellata di storie di ritardi, materiali scadenti sostituiti a quelli “di pregio” promessi e, nel peggiore dei casi, fallimenti. Ma se la vera chiave non fosse sperare nella buona sorte, bensì nell’adottare un approccio da stratega legale? Se, invece di subire il rischio, poteste neutralizzarlo clausola dopo clausola?

Questo non è un articolo che si limita a elencare i vantaggi e i pericoli. Questa è una guida operativa, redatta con la mentalità di un avvocato protettivo. Il nostro scopo è fornirvi gli strumenti per trasformare un potenziale azzardo in un’operazione immobiliare calcolata e sicura. Analizzeremo come blindare ogni aspetto del vostro acquisto, dalla verifica del costruttore alla stesura di un contratto a prova di imprevisti, perché la vostra casa dei sogni non diventi mai un cantiere da incubo.

Per navigare con sicurezza in questo percorso, abbiamo strutturato l’articolo in tappe fondamentali. Ogni sezione affronta un aspetto critico dell’acquisto su carta, fornendovi le conoscenze e le strategie per prendere decisioni informate e protette.

Perché comprare prima della costruzione ti permette di modificare gli spazi interni senza costi di demolizione?

Il primo, innegabile vantaggio dell’acquisto su carta è la possibilità di agire come co-progettisti della propria casa. A differenza di un immobile esistente, dove ogni modifica implica costi di demolizione, smaltimento e ricostruzione, intervenire in fase progettuale significa semplicemente spostare delle linee su un disegno. Volete una cucina open-space più grande sacrificando un ripostiglio? Desiderate spostare le prese elettriche per adattarle alla disposizione dei vostri mobili? Su un cantiere avviato, queste operazioni sono a costo quasi zero.

Intervenire a posteriori, invece, ha un impatto economico devastante. Demolire un tramezzo, rifare gli impianti, posare nuovi pavimenti e tinteggiare può facilmente costare tra i 15.000 e i 20.000 euro per modifiche di media entità. Acquistando su progetto, questo costo viene annullato in partenza. Secondo alcune stime di mercato, la personalizzazione in fase di progettazione può generare un risparmio fino al 20% sui costi totali che si sosterrebbero per ottenere lo stesso risultato con una ristrutturazione post-acquisto.

Questa flessibilità non si limita alla disposizione dei muri. I costruttori seri offrono showroom dove è possibile scegliere tra diverse opzioni di capitolato per pavimenti, rivestimenti, sanitari e porte. Questo vi permette di definire il carattere della vostra casa fin dall’inizio, senza dover gestire artigiani e fornitori in un secondo momento. È un vantaggio economico e logistico enorme, che trasforma il processo di acquisto in un’esperienza creativa e sartoriale. Ma attenzione: questa libertà deve essere messa nero su bianco. Ogni modifica concordata deve essere allegata al contratto preliminare, con tanto di nuovi disegni tecnici, per essere legalmente vincolante.

Come controllare se la società costruttrice è solida prima di versare la caparra confirmatoria?

Prima di firmare qualsiasi documento e, soprattutto, prima di versare decine o centinaia di migliaia di euro a titolo di caparra, è vostro dovere inderogabile condurre una due diligence proattiva sulla società costruttrice. Affidarsi alla stretta di mano o alla reputazione percepita è un errore fatale. Il settore immobiliare è purtroppo un campo minato: i dati dell’associazione AssoCond-Conafi, riportati anche da Il Sole 24 Ore, parlano chiaro, registrando oltre cento fallimenti immobiliari al mese dal 2006 a oggi. Questo non significa che tutti i costruttori siano inaffidabili, ma impone un livello di guardia altissimo.

La vostra indagine deve partire da un documento fondamentale: la visura camerale storica dell’impresa. Questo documento, facilmente reperibile online, è la carta d’identità della società: chi sono gli amministratori? Hanno avuto altri fallimenti in passato? Da quanto tempo opera l’azienda? Un’impresa nata sei mesi fa per un singolo progetto è intrinsecamente più rischiosa di una con decenni di storia. Parallelamente, è essenziale analizzare gli ultimi bilanci depositati. Cercate segnali di liquidità, un indebitamento sostenibile e un patrimonio netto solido. Un’azienda piena di debiti è un campanello d’allarme che non potete ignorare.

L’analisi documentale non basta. Diventate investigatori sul campo. Chiedete al costruttore l’indirizzo di altri cantieri, finiti o in corso. Andate a visitarli. Se possibile, parlate con altri acquirenti: hanno avuto problemi? I tempi sono stati rispettati? La qualità corrispondeva alle promesse? Infine, un aspetto spesso trascurato è la natura dell’intervento: si tratta di edilizia privata o convenzionata? In questo secondo caso, potrebbero esistere vincoli specifici (prezzi massimi di vendita, requisiti per gli acquirenti) imposti da una convenzione con il Comune, che dovete farvi consegnare e analizzare attentamente. Ignorare questi passaggi non è un rischio, è una certezza di esporsi a problemi.

Garanzia della banca o dell’assicurazione: quale tutela davvero i tuoi soldi se il cantiere si ferma?

Una volta verificata la solidità (relativa) del costruttore, entra in gioco lo strumento di protezione più importante per chi compra su carta: la garanzia fideiussoria. Dal 2022, la legge italiana ha fatto un passo avanti decisivo per la tutela degli acquirenti. Il Decreto Ministeriale n.125 del 06/06/2022 ha istituito un modello standard di fideiussione, rendendola un obbligo di legge per il costruttore. Questo documento non è un pezzo di carta facoltativo, ma il vostro paracadute finanziario. In sostanza, è una garanzia rilasciata da una banca o da una compagnia di assicurazioni che si impegna a rimborsarvi tutti gli acconti versati qualora l’impresa entri in crisi (es. fallimento) prima del rogito definitivo.

La domanda cruciale è: c’è differenza tra una fideiussione bancaria e una assicurativa? Dal punto di vista della vostra tutela, la legge le equipara, a patto che siano rilasciate da intermediari autorizzati e vigilati. L’elemento non negoziabile, il cuore pulsante della vostra protezione, è la clausola “a prima richiesta e senza eccezioni”. Questa dicitura significa che, in caso di problemi, il garante (banca o assicurazione) è tenuto a pagarvi entro 30 giorni dalla vostra richiesta scritta, senza poter opporre le eccezioni che potrebbe avere nei confronti del costruttore. In pratica, vi rimborsano subito, senza costringervi a una causa legale lunga e costosa contro un’azienda già fallita.

Pertanto, il vostro ruolo non è solo verificare che la fideiussione esista, ma esaminarne il testo con la lente d’ingrandimento. Controllate che l’importo garantito copra la totalità degli acconti che verserete, che la clausola “a prima richiesta” sia presente e che la scadenza della garanzia coincida con la data del rogito. Un preliminare firmato senza una fideiussione conforme è nullo e vi espone a un rischio inaccettabile. Esigetela sempre prima di versare anche un solo euro.

Per chiarire ulteriormente le differenze e i punti in comune, ecco un’analisi comparativa basata sulle normative vigenti, come dettagliato anche da portali specializzati come analisi del settore fideiussorio.

L’errore di firmare per “materiali di pregio” generici senza specificare marche e modelli nel contratto preliminare

Superati gli scogli della solidità e della garanzia, si entra nel vivo della qualità costruttiva. Qui si annida una delle trappole più comuni e frustranti: il capitolato descrittivo vago. Frasi come “pavimenti in gres porcellanato di prima scelta”, “sanitari di design” o “infissi ad alta efficienza energetica” suonano rassicuranti, ma legalmente non significano nulla. Il “pregio” è soggettivo. Senza dettagli precisi, il costruttore ha la piena libertà di installare i materiali più economici che rientrano formalmente in quella categoria generica, massimizzando il suo profitto a discapito della vostra qualità abitativa.

La soluzione è trasformare un capitolato “muto” in un capitolato “parlante” e blindato. Questo documento, che deve essere un allegato fondamentale del contratto preliminare, non deve descrivere, ma elencare. Ogni elemento deve essere identificato in modo inequivocabile con marca, modello, colore e finitura. Non “rubinetteria di qualità”, ma “rubinetteria marca Gessi, modello Rettangolo, finitura cromata”. Non “infissi in PVC”, ma “infissi marca Schüco, modello Corona SI 82, con triplo vetro e specifiche di trasmittanza termica”.

Questa precisione chirurgica ha un doppio scopo. Primo, vi garantisce di ricevere esattamente ciò per cui state pagando. Secondo, funge da deterrente: un costruttore che sa di essere vincolato a materiali specifici e di alta qualità non tenterà di risparmiare di nascosto. È inoltre fondamentale inserire nel contratto una clausola di sostituzione: in caso di indisponibilità di un materiale pattuito, il costruttore è obbligato a proporvi alternative di qualità e valore pari o superiore, che voi dovrete approvare per iscritto. Senza queste clausole, la vostra casa “di lusso” rischia di essere solo una facciata.

Quando rivendere il compromesso prima del rogito per guadagnare sulla rivalutazione senza pagare tasse?

L’acquisto su carta non è solo una scelta abitativa, ma può trasformarsi in una potente strategia di investimento immobiliare. Il meccanismo è noto come “cessione del contratto preliminare”. In pratica, dopo aver firmato il compromesso e bloccato il prezzo, ma prima del rogito finale, potete cedere la vostra posizione di acquirente a un’altra persona. Se nel frattempo il mercato immobiliare nella zona è cresciuto, potete vendere il vostro contratto a un prezzo superiore alla somma degli acconti versati, realizzando una plusvalenza.

Questo è particolarmente rilevante in metropoli dinamiche come Milano e Roma, dove grandi progetti di rigenerazione urbana possono far schizzare i valori immobiliari in breve tempo. Un esempio lampante è l’area dello Scalo di Porta Romana a Milano, in vista delle Olimpiadi 2026. Analisi di mercato hanno mostrato come in questa zona i prezzi siano aumentati del +48% rispetto al 2019. Chi ha comprato su carta in fase iniziale ha potuto beneficiare di una rivalutazione eccezionale ancora prima di possedere fisicamente l’immobile. Questo fenomeno, sebbene con dinamiche diverse, si osserva anche a Roma in relazione ai progetti per il Giubileo 2025.

Tuttavia, è fondamentale agire con cognizione di causa, soprattutto dal punto di vista fiscale. La plusvalenza generata dalla cessione del preliminare è tassata. Lo stabilisce l’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che disciplina i “redditi diversi”. Le modalità di tassazione cambiano a seconda che a cedere il contratto sia un privato (che agisce non professionalmente) o un soggetto con partita IVA. Per un privato, la plusvalenza è soggetta a un’imposta sostitutiva o concorre a formare il reddito complessivo IRPEF. È cruciale, quindi, farsi assistere da un commercialista per calcolare l’impatto fiscale e valutare la convenienza netta dell’operazione. L’idea di un guadagno “facile e senza tasse” è un mito pericoloso; la pianificazione è tutto.

Perché in alcuni comuni il cambio da A10 a residenziale è vietato e come verificarlo subito?

Un’insidia tecnica, ma potenzialmente catastrofica, riguarda la destinazione d’uso dell’immobile. A volte, soprattutto in progetti di recupero di edifici esistenti a Milano o Roma, un costruttore può vendere come “abitazione” un’unità che sulla carta è ancora accatastata come A/10 (ufficio), promettendo un futuro cambio di destinazione d’uso. L’acquirente, attratto dal prezzo, firma fiducioso. Questo è un errore che può costare carissimo.

Il problema è che il cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenziale non è sempre possibile. Ogni Comune, attraverso il proprio Piano di Governo del Territorio (PGT) o strumento urbanistico equivalente, stabilisce regole precise. In alcune zone di pregio o in determinati contesti urbani, i Comuni possono vietare esplicitamente questa trasformazione per preservare il tessuto commerciale/direzionale o per evitare un eccessivo carico urbanistico. Se il PGT vieta il cambio, l’immobile che avete comprato come casa rimarrà per sempre un ufficio, con tutte le conseguenze del caso: impossibilità di prenderci la residenza, tassazione più alta (IMU), e difficoltà enormi in una futura rivendita.

Come tutelarsi? La verifica è semplice ma non va delegata. Prima di firmare qualsiasi cosa, è imperativo recarsi all’ufficio tecnico del Comune o consultare un tecnico abilitato (geometra, architetto) per analizzare le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PGT relative all’area specifica. Bisogna chiedere esplicitamente se per quell’immobile, in quella via, è consentito il mutamento di destinazione d’uso da A/10 a residenziale (A/2 o A/3). Spesso, il permesso è subordinato al pagamento di oneri di urbanizzazione o alla creazione di standard (es. parcheggi), costi che devono essere chiaramente a carico del costruttore e specificati nel contratto. Comprare sulla base di una semplice promessa verbale è come camminare su un campo minato a occhi chiusi.

Perché i prezzi dell’edilizia sono schizzati alle stelle post-Superbonus e quando scenderanno?

Comprendere il contesto macro-economico è fondamentale per decidere se acquistare oggi o attendere. Negli ultimi anni, il settore edilizio italiano ha vissuto uno sconvolgimento epocale a causa del Superbonus 110%. Questo incentivo, pur avendo stimolato il mercato, ha creato una domanda anomala e improvvisa di materiali e manodopera, portando a un’impennata dei costi senza precedenti. Acciaio, legno, isolanti: i prezzi sono esplosi, mettendo in difficoltà le stesse imprese di costruzione.

Anche se il periodo d’oro del Superbonus è terminato, le sue conseguenze si fanno ancora sentire. Molte imprese devono ancora recuperare crediti e far fronte a costi dei materiali che, sebbene in lieve calo per alcune materie prime, rimangono ben al di sopra dei livelli pre-pandemici. Secondo i dati dell’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili), la fine brusca degli incentivi come la cessione del credito e lo sconto in fattura ha già causato un calo degli investimenti del 5,3% nel 2024, con previsioni di un ulteriore -7% per il 2025. Questo rallentamento potrebbe, in teoria, portare a una graduale normalizzazione dei prezzi nel medio-lungo periodo.

Tuttavia, per metropoli come Milano e Roma, il quadro è più complesso. A Milano, la domanda di nuove costruzioni di alta qualità è sostenuta da dinamiche proprie, come l’attrattività internazionale e i progetti legati alle Olimpiadi del 2026. A Roma, il Giubileo del 2025 funge da catalizzatore. Questo significa che, mentre nel resto d’Italia i prezzi potrebbero stabilizzarsi o scendere, in queste due città la forte domanda di immobili nuovi e performanti potrebbe mantenere i prezzi elevati. Attendere una significativa discesa dei prezzi potrebbe quindi rivelarsi una strategia vana, soprattutto per le zone di maggior pregio. La decisione di acquisto deve quindi bilanciare la speranza di un calo futuro con il rischio di veder aumentare ulteriormente i prezzi nelle aree più richieste.

Come ristrutturare casa oggi senza che il preventivo iniziale lieviti del 30% in corso d’opera?

L’ultimo miglio, la gestione dei costi, è dove molti sogni si infrangono. Anche con un contratto preliminare solido, il rischio che il preventivo lieviti a causa di varianti in corso d’opera o della revisione dei prezzi dei materiali è concreto. Per un acquirente, la parola d’ordine deve essere una sola: prevedibilità. L’obiettivo è trasformare le incognite in costi fissi e certi prima ancora che il cantiere inizi.

La strategia più efficace è allegare al contratto preliminare non solo il capitolato, ma anche un preventivo dettagliato e vincolante per ogni potenziale modifica che state già considerando. Volete un parquet diverso da quello standard? Fatevi prezzare la differenza e mettetela a contratto. Questo evita che il costo di una variante venga gonfiato a cantiere aperto, quando il vostro potere negoziale è minimo. Inoltre, è possibile negoziare contrattualmente un tetto massimo alla revisione dei prezzi dei materiali (il cosiddetto “caro materiali”), limitandolo a una percentuale (es. 5-10%) del prezzo pattuito. Questo vi protegge da aumenti incontrollati legati alle fluttuazioni di mercato.

Infine, la trasparenza si costruisce attraverso la documentazione. Ogni richiesta di modifica, anche la più piccola, deve essere preceduta da un preventivo scritto e da voi approvato prima dell’esecuzione dei lavori. Un buon contratto dovrebbe anche prevedere il vostro diritto a effettuare visite periodiche in cantiere in fasi cruciali, magari accompagnati da un tecnico di fiducia, per verificare che i materiali installati e le lavorazioni corrispondano a quanto pattuito. Solo attraverso questo controllo meticoloso e costante è possibile garantire che il prezzo finale corrisponda a quello iniziale, senza subire sorprese.

In conclusione, comprare casa su progetto a Milano o Roma può essere un’opportunità straordinaria, a patto di abbandonare l’approccio da semplice acquirente per vestire i panni dello stratega. La vostra tutela non risiede nella fortuna, ma nell’ingegneria contrattuale. Ogni euro versato e ogni firma apposta devono essere preceduti da un’attenta verifica e protetti da clausole precise. L’assistenza di un legale esperto in diritto immobiliare e di un tecnico di fiducia non è un costo, ma il miglior investimento per garantire che il vostro sogno si trasformi in solide mura e non in un castello di carta. Per mettere in pratica questi consigli, il passo successivo consiste nel far analizzare la vostra specifica situazione contrattuale per costruire una tutela su misura.